In Kolom Opini

Bisnis High Rise Building (HRB)

High Rise Buildings in Downtown Vancouver, CanadaBerbicara mengenai industri properti dan ratusan bisnis turunan nya, kita akan dihadapkan kepada salah satu entitas paling utama, paling terbatas menurut sifat ketersediaan nya, dan paling di esensial di dalam sumber kehidupan manusia, TANAH. Bumi memang diciptakan oleh Tuhan YME sebagai salah satu sumber kehidupan makhluk hidup, manusia diciptakan daripada sari pati tanah, berikut makhluk hidup lain nya yang tidak akan ada tanpa ada nya tanah. Tanah pun bersifat terbatas, dari miliar-an tahun dibentuk nya bumi, ketersediaan tanah hanya segitu saja, tidak bertambah dan tidak bisa diperbaharui.

Dalam bisnis properti di Indonesia, warga negara perorangan boleh memiliki bidang tanah dan kepemilikan nya dapat dibuktikan dengan mutlak secara hukum agraria dengan bukti Sertifikat Hak Milik (SHM) ataupun sertifikat hak guna bangunan (SHGB) bagi badan usaha yang dapat diperpanjang masa penggunaan nya setelah sekian tahun pemakaian. Kepemilikan tanah secara yuridis inilah yang saya maksud semakin langka semakin hari nya karena banyak tanah yang dimiliki oleh masyarakat sipil awam (baik yang belum maupun yang telah bersertifikat), yang karena kebutuhan hidupnya, dijual kepada pihak pengembang properti baik skala kecil, menengah maupun konsorsium besar untuk selanjutnya dikembangkan menjadi pembangunan proyek-proyek properti berbagai skala seperti cluster town house, perumahan, kota mandiri, dan yang sedang marak beberapa tahun terakhir ialah High Rise Building (Bangunan tinggi seperti hotel, perkantoran, trade centre, condotel dan apartment).

Ketersediaan lahan yang semakin hari semakin langka dan semakin meroket harga nya inilah yang sebetulnya bisa disiasati oleh pengembang dengan melakukan pengembangan properti berskala High Rise Building (HRB). Pun kedepan nya para pebisnis yang serius mengembangkan properti akan lambat laun beralih ke skala HRB dimana kita tidak hanya menjual lahan namun juga mampu menjual udara. Properti skala HRB dapat dibangun di tanah dengan minimal 2000 m2. Dasar pembangunan properti HRB harus melihat dari ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang berlaku di daerah terkait untuk menentukan berapa banyak lantai yang dapat kita bangun di area lahan tersebut. Dengan luas lahan yang sama, pengembangan properti HRB komersil mampu membawa keuntungan hingga minimal 10 kali lipat dibanding pengembangan landed house. Tentu saja faktor lokasi sangat menentukan lahan mana yang cocok untuk dikembangkan HRB.

Dalam beberapa kesempatan, saya mengikuti beberapa macam workshop dan FGD bersama beberapa pengembang perumahan (landed house) yang sama-sama memiliki keinginan dan antusiasme untuk belajar mengenai pengembangan proyek High Rise Building. Ada beberapa aspek utama yang saya temukan sangat berbeda dan membutuhkan pembelajaran extra dan komprehensif sebelum memutuskan untuk benar-benar mengembangkan proyek High Rise Building sendiri.

LEGALITAS

Tak bisa dipungkiri, aspek legalitas merupakan salah satu yang paling penting dalam berbagai macam aktifitas bisnis resmi. Aspek legalitas dalam bisnis properti di Indonesia sebaik dan seharusnya diurus sejak fase awal proyek. Tanpa perizinan, pengembang sebetulnya dilarang untuk membangunan bangunan ataupun menjalankan usaha.

Dalam skala landed house, perizinan yang paling penting bagi pengembang ialah mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan atau biasa disingkat IMB. Proses pengurusan IMB biasa nya berbeda-beda aturan dan tingkat birokrasi nya sesuai skala proyek dan otonomi daerah masing-masing. Sebagai contoh, untuk mendapatkan IMB pendirian 1 unit rumah tunggal di Kota Depok, kita harus mendapatkan Izin Pemanfaatan Ruang (IPR) terlebih dahulu sebelum memperoleh IMB dan semua pengurusan di lakukan melalui loket Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perizinan Terpadu (BPMP2T) yang beralamat di komplek balaikota Depok. Tetapi untuk pengurusan IMB hunian tunggal seperti di Kabupaten Bogor ataupun Bekasi, masyarakat cukup datang ke kantor Kecamatan setempat dan memungkinkan mendapat izin tersebut disana.

Dalam proyek properti berskala High Rise Building, proses perizinan nya jauh lebih rumit dan panjang dibanding perizinan perumahan pada landed house. Persamaan pengurusan legalitas proyek antara proyek landed house dan HRB ialah harus mendapatkan izin prinsip dari walikota/bupati di daerah yang akan dikembangkan (perumahan landed house dengan skala >1 Ha, tergantung ketentuan daerah), juga perizinan analisa mengenai dampak lingkungan (AMDAL), rekomendasi pemadam kebakaran (Damkar) dan beberapa aspek legal lain.

Hal yang membedakan proses legalitas antara proyek HRB dan landed house ialah dasar kepemilikan/penggunaan tanah. Pada landed house, jika pengembang ialah perorangan, dasar kepemilikan tanah nya ialah Sertipikat Hak Milik (SHM), atau Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) bila pengembang sudah berbentuk badan usaha. Pada HRB, sertipikat kepemilikan ruang yang akan diterima oleh end user ialah dalam bentuk Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (Strata Title), iaitu kepemilikan atas unit itu sendiri dan juga tanah/ruang yang kepemilikan nya bersama.

Dasar proses pemecahan SHM pada landed house ialah menggunakan site plan yang telah disahkan oleh Dinas Tata Ruang atau instansi terkait, sedangkan untuk HRB musti menggunakan Hukum Pertelaan untuk menerbitkan Sertipikat Laik Fungsi (SLF) sebelum dilanjutkan dengan penerbitan dan pecehan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun tersebut.

PERENCANAAN

Perencanaan yang saya maksud lebih kepada arsitektur façade (tampak) dan gambar kerja konstruksi sipil. Tahap perencanaan dalam landed house dan HRB pun cukup berbeda secara signifikan. Dalam landed house, sebagian pengembang skala kecil, biasa meniru rendering façade unit rumah yang ingin dibangun dari pengembang besar dari brosur dan pamphlet yang diambil dalam pameran-pameran properti. Gambar kerja konstruksi sipil pun dibuat sederhana asal laik dan biaya rendah, pun jika terjadi ketidak-sesuaian di lapangan ketika proses pembangunan, bisa berkordinasi dengan kontraktor sipil ataupun mandor untuk melakukan perubahan.

Dalam merencakanan konstruksi sipil untuk pekerjaan HRB, kita tidak bisa sembarang menggampangkan hal-hal teknis seperti itu, dibutuhkan konsultan arsitektur yang kompeten untuk mendesain gambar facade bangunan dan interior, konsultan sipil untuk perhitungan dan pengawasan pekerjaan konstruksi, konsultan lingkungan mengenai pengelolaan limbah dan AMDAL, konsultan perizinan sampai kalau perlu memakai jasa konsultan untuk sales dan marketing, manajemen konstruksi, dan pendampingan proyek.

PENDANAAN

Pendanaan proyek proyek selalu menjadi isu yang menarik untuk di eksplorasi. Untuk perihal ini, baik landed house maupun HRB mempunyai kemiripan dari struktur pemodalan, yaitu dengan modal internal, pinjaman kredit konstruksi bank, maupun suntikan modal dari investor untuk melakukan akuisisi lahan, belanja konstruksi dan operasional proyek. Hanya saja untuk proyek HRB pendanaan nya bisa lebih variatif seperti mendapatkan investor konstruksi kamar atau jual unit dengan system bagi hasil seperti yang umum dilakukan untuk produk condotel. Untuk landed house, dana yang paling utama ialah untuk mengakuisisi lahan karena lahan merupakan komponen utama dan terbesar nominal nya (30-50%) dalam struktur biaya proyek. Namun untuk HRB, porsi biaya kepemilikan lahan hanya berkisar dari 5% sampai maksimal 20% saja.

Akhir kata, membangun properti berskala HRB tidak sesimpel membangun rumah hunian tunggal atau cluster town house kecil. Dibutuhkan perhitungan yang matang, mentalitas serta pemodalan yang kuat dilapangan dan komitmen jangka panjang untuk membangun proyek ini, bukan sekedar ingin mencari ketenaran karena hebat ataupun tergiur profit semata.

Musthafa Hadid
Pengembang Bumi Sakinah
Pengurus Klub TDA Properti Divisi KMB & KMM

kolom/member/desember2015